O calendário
A reforma tributária troca impostos sobre consumo pelo IBS e pela CBS, regulamentados pela Lei Complementar 214 de 2025. Para os imóveis, a data que importa é a virada do ano:
- Até 31 de dezembro de 2026: as vendas seguem o regime atual.
- A partir de 2027: começa a transição para o IBS e a CBS.
- Até 2033: o novo sistema fica completo.
O ITBI, imposto da prefeitura pago na compra, continua existindo.
Quem paga o novo imposto
O IBS e a CBS recaem sobre quem vende, não diretamente sobre quem compra. E nem todo vendedor paga:
- Empresas: loteadoras, incorporadoras e construtoras pagam na venda.
- Pessoa física: só paga se vender mais de três imóveis no ano ou vender imóvel que ela mesma construiu nos últimos cinco anos.
- Quem vende o próprio apartamento ou casa de vez em quando não entra no novo imposto.
Os redutores que aliviam a conta
A alíquota de referência do IBS e da CBS é estimada em 28%, mas imóveis têm redução de 50%, o que leva a cerca de 14%. E ela não incide sobre o preço inteiro:
- Redutor de ajuste: desconta da base o valor de aquisição do imóvel (ou do terreno e dos gastos da obra), corrigido pela inflação.
- Redutor social: desconta mais R$ 100 mil na venda de imóvel residencial novo e R$ 30 mil na venda de lote residencial.
Por isso o imposto efetivo sobre um lote ou uma casa nova deve ficar bem abaixo dos 14%. O quanto isso vai aparecer no preço depende de cada empresa.
Vale antecipar a compra para 2026?
Para quem compra de particular, não faz diferença. Para quem compra lote ou imóvel novo de empresa, fechar em 2026 garante a venda no regime atual, com o preço de hoje. Ainda assim, a decisão deve vir do imóvel certo e da parcela que cabe, não do calendário do imposto.
Este guia é informativo e não substitui a orientação de um contador ou advogado tributarista.
Fontes: Conjur, compra e venda de imóveis na reforma tributária; CRCSP, o que muda na tributação de imóveis e aluguéis. Consultadas em setembro de 2026.
