O registro do loteamento vem primeiro
Um loteamento só pode ser vendido depois de registrado no Cartório de Registro de Imóveis da cidade. É o que determina a Lei 6.766 de 1979, que regula o parcelamento do solo no Brasil. O registro prova que o projeto foi aprovado e que a área pertence de fato a quem está vendendo.
Aprovações: prefeitura e GRAPROHAB
Antes do registro, o projeto precisa ser aprovado pela prefeitura. No estado de São Paulo, loteamentos residenciais também passam pelo GRAPROHAB, grupo do governo estadual que reúne a análise de órgãos como a Cetesb e as concessionárias de água e energia. O certificado do GRAPROHAB é um dos documentos mais importantes do processo.
Se o corretor não souber informar o número da aprovação, desconfie.
A matrícula do seu lote
Depois do registro do loteamento, cada lote ganha a própria matrícula. Nela constam a metragem, as confrontações e o histórico de proprietários. Confira se a quadra, o número do lote e a área batem com o contrato, e peça uma certidão atualizada para verificar se não há penhora ou outro impedimento.
Infraestrutura e prazo de obras
A loteadora é obrigada a entregar a infraestrutura básica: ruas abertas e pavimentadas conforme o projeto, rede de água, esgoto, energia e drenagem. A lei fixa em até quatro anos o prazo máximo do cronograma de obras. O contrato deve trazer esse cronograma.
Visite o local. Ver máquinas trabalhando, guias e asfalto prontos vale mais que qualquer imagem de divulgação.
Regras de construção
Todo loteamento tem regras para o que pode ser construído. Elas protegem o padrão do bairro, mas também limitam o seu projeto. Leia antes de assinar.
Um exemplo real, do Bella Cidade Boituva: uso residencial unifamiliar, mínimo de 60 m² construídos, ocupação máxima de 80% do lote, 10% de área permeável, até 2 pavimentos e 7 metros de altura.
Fechado, de acesso controlado ou aberto
- Loteamento aberto: ruas públicas, sem portaria.
- Acesso controlado: as ruas continuam públicas, mas a prefeitura autoriza portaria e controle de entrada. A figura foi criada pela Lei 13.465 de 2017.
- Condomínio de lotes: as áreas internas são privadas e cada dono tem uma fração das áreas comuns.
A diferença pesa no bolso: havendo portaria e lazer, existe taxa mensal de associação ou de condomínio. Pergunte o valor atual e o previsto após a entrega.
Checklist rápido
- Número do registro do loteamento no cartório
- Aprovação da prefeitura e certificado do GRAPROHAB
- Matrícula individual do lote, com certidão atualizada
- Cronograma de obras no contrato
- Regras de construção e de uso
- Valor da taxa de associação ou condomínio
- Juros, índice de correção e condições de desistência
- Quem paga ITBI, escritura e registro
